बीडीडी पुनर्विकास : वर्षानुवर्षांचं स्वप्न साकारणार ?

    दिनांक  07-Jul-2017   


 

बीडीडी चाळींच्या आसपासच्या परिसरातील जागांचे गेल्या दोन-तीन दशकांत झपाट्याने वधारलेले भाव पाहता, या जागेचा कार्यक्षम वापर होत नाही. त्यामुळे पन्नासेक रहिवासी जीव मुठीत धरून जगत असलेल्या या चाळींचा पुनर्विकास करणं ही काळाची गरज होती. राज्य सरकारने व मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी स्वतः या विषयात लक्ष घालत ही गरज ओळखून बीडीडी पुनर्विकासाचं काम मार्गी लावलं आहे.

 

शेतकरी कर्जमाफी व संबंधित राजकीय घडामोडींनी सध्या माध्यमांचा व सार्वजनिक चर्चाविश्वाचा अवकाश व्यापलेला आहे. गेले दीड-दोन महिने कृषिक्षेत्राशी संबंधित मुद्दे चर्चेच्या केंद्रस्थानी आहेत. राज्य सरकारने सुमारे ३४ हजार कोटी रुपयांची ऐतिहासिक कर्जमाफी केली असून त्याची अंमलबजावणी सध्या सुरू आहे. हे सगळं सुरू असताना दुसरीकडे राजधानी मुंबईत गृहनिर्माण क्षेत्रातही काही महत्त्वाच्या घडामोडी घडत आहेत. मुंबईच्या गृहनिर्माण क्षेत्रात मैलाचा दगड ठरू शकणार्‍या बीडीडी चाळींच्या पुनर्विकास प्रकल्पात स्थानिक रहिवाशांच्या दृष्टीने अत्यंत सकारात्मक असे पात्रता निकष लागू करण्यात आल्याने पुनर्विकासाला गती मिळाली आहे, तर दुसरीकडे ‘महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण’ अर्थात बहुचर्चित ‘महा रेरा’ लागू झाल्याने गृहनिर्माण क्षेत्रात शिस्त व पारदर्शकता आणण्याच्या दृष्टीनेही वाटचाल सुरू झाली आहे. मुंबईतील जागांचे दर पाहता मुंबईत स्वतःचं घर असणं ही स्वप्नवत वाटावी अशीच गोष्ट! मुंबई वाढत गेली आणि त्याचसोबत मुंबईतील गृहनिर्माण क्षेत्रात अनेक गंभीर प्रश्नही मोठे होत गेले. साहजिकच इथल्या स्थानिक राजकारणावरही त्याचा प्रभाव पडला. यातला सगळ्यात गंभीर व नाजूक प्रश्न म्हणजे जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास.

 

मुंबईतील जागांची कमतरता, गगनाला भिडलेल्या दरांच्या पार्श्वभूमीवर या जुन्या इमारतींमध्ये वर्षानुवर्षे रहिवासी जीव मुठीत धरून जगतात. केवळ मुंबई शहरात अशा इमारतींची संख्या आज तब्बल १४ हजारांच्या आसपास आहे. प्रचंड दुरावस्थेत असलेल्या व धोक्याची परिसीमा गाठलेल्या जुन्या इमारतींमध्ये मुंबईतील प्रसिद्ध बीडीडी चाळींचा क्रमांक फार वरचा आहे. ब्रिटिश राजवटीत १९२० ते १९२५ दरम्यान ‘बॉम्बे डेव्हलपमेंट डिपार्टमेंट’ (बीडीडी) ने मुंबईतील वरळी, नायगाव, ना. म. जोशी मार्ग - परळ व शिवडी अशा चार ठिकाणी या वसाहती बांधल्या. कालांतराने जुन्या व मोडकळीस आलेल्या या चाळींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न गेले पंचवीसेक वर्ष प्रलंबित होता. मुंबईतील अत्यंत महत्त्वाच्या ठिकाणी, प्राईम लोकेशनवर उभ्या असलेल्या या चाळींचा प्रश्न सोडवणं आतापर्यंतच्या सत्ताधार्‍यांना काही केल्या जमलं नाही. मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्या सरकारने या प्रश्नाला प्राधान्य देत गेल्या दोन वर्षांत वेगानं पावलं उचलत चारपैकी दोन बीडीडी चाळींचा पुनर्विकास मार्गी लावला व उर्वरित दोन चाळींची तांत्रिक प्रक्रिया पूर्ण करण्याचं काम सुरू आहे.

 

मध्य मुंबईत चारही वसाहती मिळून तब्बल ९२ एकर जागेवर आज या प्रत्येकी चार मजली अशा २०७ चाळी उभ्या आहेत. या जागेत निवासी गाळे, अनिवासी गाळे, अधिकृत झोपड्या यांची एकत्रित संख्या तब्बल १७ हजारांपर्यंत जाते. जवळपास ९० हून अधिक वर्षे जुन्या झालेल्या चाळी आज मानवी वस्तीसाठी पूर्णपणे धोकादायक बनल्या आहेत. येथील जीर्ण पाणीपुरवठा, सांडपाणी निचरा आदी यंत्रणा कुचकामी ठरल्या आहेत. शिवाय इमारतींच्या देखभालीचा खर्चही आर्थिकदृष्ट्या परवडणारा राहिलेला नाही. चाळीचं भाडंही अत्यंत कमी आहे. त्यामुळे सार्वजनिक बांधकाम विभागातर्फे इमारत दुरुस्तीची मोठी कामेही इथे केली जात नाहीत. अशी एकूणच या चाळींची परिस्थिती अत्यंत भयानक असून त्या अधिक काळ तग धरू शकतील की नाही, याबाबत साशंकताच आहे. बीडीडी चाळींच्या आसपासच्या परिसरातील जागांचे गेल्या दोन-तीन दशकांत झपाट्याने वधारलेले भाव पाहता, या जागेचा कार्यक्षम वापर होत नाही. त्यामुळे पन्नासेक रहिवासी जीव मुठीत धरून जगत असलेल्या या चाळींचा पुनर्विकास करणं ही काळाची गरज होती. राज्य सरकारने व मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांनी स्वतः या विषयात लक्ष घालत ही गरज ओळखून बीडीडी पुनर्विकासाचं काम मार्गी लावलं आहे. हे करताना स्थानिक रहिवाशांना पुनर्विकासासाठी विश्वासात घेणं हा सर्वात जटील प्रश्न सरकारने बर्‍याच अंशी यशस्वीपणे सोडवला.

 

सध्याच्या चाळींमध्ये केवळ १६० स्क्वेअर फुटांच्या खोल्या आहेत. पुनर्विकासात या रहिवाशांना तब्बल ६२५ स्क्वेअर फुटाचे (५०० स्क्वे. फुट चटई क्षेत्र) घर देण्यात येणार आहे. १६० स्क्वेअर फुटात भाडेकरू म्हणून राहणार्‍या रहिवाशांना ५०० स्क्वेअर फुटाचे दोन बेडरूमचे घर कायम मालकीतत्वावर मिळणार आहेत. दादरपासून पुढे दक्षिण मुंबईच्या दिशेने जाताना परिसरातील घरांचे सध्याचे दर पाहिल्यास हा निर्णय किती मोठा आहे हे सहज लक्षात येईल. तरी पुनर्विकासाच्या या प्रक्रियेत अडचण होती ती म्हणजे, एकाहून अधिक घरं नावावर असलेल्या रहिवाशांची. गेल्या आठवड्यात सरकारने जारी केलेल्या परिपत्रकात बीडीडीतील रहिवाशांकडे त्यांच्या किंवा पत्नी, मुलांच्या नावे एकापेक्षा अधिक खोली स्वतंत्र करारपत्राने असल्यास त्यालाही पुनर्विकासात स्वतंत्र घर देण्याचा निर्णय घेऊन ही अडचणदेखील दूर केली गेली. आता हा पुनर्विकास झाल्यानंतर स्थानिक दरानुसार किमान दोन-अडीच कोटींची मालमत्ता स्थानिक रहिवाशांच्या नावावर होणार आहे, यातच आपल्याला या निर्णयाची व्याप्ती लक्षात येईल. हा पुनर्विकास करत असताना १६ हजार पुनर्वसन होणार्‍या घरांव्यतिरिक्त तब्बल १३ हजार विक्री योग्य घरेही बांधली जाणार असून यातून हा प्रकल्प आर्थिकदृष्ट्या परवडणारा होणार आहे. या कामासाठी जागतिक निविदा काढून पुनर्विकासाचं काम दर्जेदार होईल, याचीही खबरदारी सरकारने घेतली आहे. नायगावमध्ये एल ऍण्ड टी व ना. म. जोशी मार्ग, परळमध्ये शापूरजी पालनजी या नामांकित कंपन्या हे बांधकाम करणार आहेत.

 

चार पैकी दोन वसाहतींचा प्रश्न जरी मार्गी लागला असला तरी अद्याप अडचणी संपलेल्या नाहीत. मुळात गेल्या दोन-अडीच वर्षांत रिअल इस्टेट क्षेत्रावर मंदीचे सावट आहे. त्यात निश्चलनीकरणानंतर बांधकाम व्यवसायाची अवस्था अधिकच बिकट झाली. त्यामुळे बीडीडीपैकी सर्वात मोठ्या व महत्त्वाच्या अशा वरळीच्या निविदेला अद्याप अपेक्षित प्रतिसाद मिळालेला नाही. तसेच या मंदीसदृश्य परिस्थितीमुळेच मुंबई व आसपासच्या प्रदेशात नवे मोठे गृहनिर्माण प्रकल्पही थंडावले आहेत. जे चालू आहेत किंवा घोषित केले आहेत आहेत, तेच पूर्ण करण्याकडे सध्या बांधकाम व्यावसायिकांचा कल दिसतो, तर दुसरीकडे छोट्या घरांची मधल्या काळात कमी झालेली निर्मिर्तीही पुन्हा मोठ्या प्रमाणात होऊ लागली आहे. अशातच राज्य सरकारने गेल्या दोन-अडीच वर्षांत स्वस्त घरांच्या निर्मितीसाठी पुढाकार घेतल्याने मुंबईतील घराचं सर्वसामान्य माणसाचं स्वप्न साकार होण्यासाठी सध्या अनुकूल परिस्थिती आहे. मात्र, या परिस्थितीचा परिणाम पुनर्विकासावरही होताना दिसतो. बीडीडीमध्ये थेट ५०० स्क्वे. फुटांचं चटई क्षेत्र देण्यात आल्याने आता अन्य पुनर्विकास प्रकल्पांमध्येही ही मागणी जोर धरू लागली आहे. मुंबईतील ठिकठिकाणी होत असलेले जुन्या इमारतींचे पुनर्विकास प्रकल्प, झोपडपट्टी पुनर्वसन अर्थात एसआरए प्रकल्प व या सगळ्याची अवाढव्य व्याप्ती पाहता, या आव्हानाचाही सरकारला सामना करावा लागणार आहे. मात्र, मुख्यमंत्री फडणवीस व त्यांच्या नेतृत्वाखालील राज्य सरकारने आतापर्यंत मुंबईच्या गृहनिर्माण क्षेत्रात घेतलेले अनेक महत्त्वपूर्ण निर्णय व त्यामागील गती पाहता ही आव्हानेदेखील हे सरकार यशस्वीरित्या पेलेल, अशी आशा आहे. त्यामुळे बीडीडीच्या निमित्ताने तेथे वर्षानुवर्षे पिचलेल्या सर्वसामान्य रहिवाशांचं हक्काच्या घराचं स्वप्न साकार होण्याच्या दृष्टीने आता आणखी वेगाने वाटचाल होईल, अशी अपेक्षा करायला हरकत नसावी.

 

  • निमेश वहाळकर