गृहनिर्माण संस्थांचे नवीन आदर्श उपविधी : सोसायटीच्या कारभाराला नवी दिशा

 

 

 

 

सध्या प्रचलित असलेले आदर्श उपविधी २०१४ मध्ये अस्तित्वात आले. त्यानंतरच्या काळात सहकारी गृहनिर्माण क्षेत्राच्या कायदेशीर चौकटीत मोठे बदल झाले. ‘महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६०’मध्ये गृहनिर्माण संस्थांसाठी ‘कलम १५४ इ-१’ ते ‘१५४ इ-३१’ असा स्वतंत्र अध्याय समाविष्ट करण्यात आला. त्यामुळे सदस्यत्व, सहयोगी सदस्य, संयुक्त सदस्य, तात्पुरता सदस्य, सदस्यांचे हक्क, मृत सदस्याच्या हक्कांचे हस्तांतरण, कागदपत्रांचे निरीक्षण, समितीची रचना, अपात्रता, संस्थेची कर्तव्ये आणि थकबाकीवसुली अशा अनेक बाबतीत स्वतंत्र वैधानिक व्यवस्था निर्माण झाली. त्यानंतर गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र नियमांची चौकट आली. सदस्यत्व, वारसाहक्क, निधी, विविध आकारण्या, व्यवस्थापन, दुरुस्ती, नोंदी, डिजिटल कार्यपद्धती आणि वसुली अशा अनेक विषयांना अधिक तपशीलवार स्वरूप प्राप्त झाले. दरम्यान, निवडणूक नियमांमध्येही बदल झाले. २५० पर्यंत सदस्य असलेल्या गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र निवडणूक प्रक्रिया अस्तित्वात आली. थोडयात, कायदा बदलला, नियम बदलले, निवडणुकीची व्यवस्थाही बदलली. मात्र, संस्थांच्या रोजच्या कामासाठी वापरले जाणारे आदर्श उपविधी २०१४च्या चौकटीवर आधारित राहिले. त्यामुळे त्यांचे अद्ययावतीकरण आवश्यक होते.

 

 

कायद्याच्या दृष्टीने अधिनियम आणि नियम हे उपविधींपेक्षा श्रेष्ठ आहेत. उपविधीतील एखादी तरतूद कायदा किंवा नियमांशी विसंगत असेल, तर कायदा आणि नियमच लागू होतात. पण, प्रत्यक्ष सोसायटीमध्ये परिस्थिती वेगळी असते. प्रत्येक सचिवाकडून प्रत्येक निर्णयापूर्वी संपूर्ण अधिनियम तपासण्याची अपेक्षा करता येणार नाही. प्रत्येक समिती सदस्याला सर्व सुधारणा, शासन निर्णय आणि परिपत्रके माहीत असतीलच असे नाही. सामान्य सभासदालाही प्रत्येक छोट्या प्रश्नासाठी कायदेशीर सल्ला घेणे शय नाही. त्यामुळे सामान्य सदस्य आणि पदाधिकार्‍यांच्या दृष्टीने उपविधी हेच सोसायटी चालविण्याचे सर्वांत जवळचे आणि सहज उपलब्ध मार्गदर्शक पुस्तक असते. म्हणून, उपविधी अद्ययावत असणे जितके महत्त्वाचे आहे; तितकेच ते सोपे, सुस्पष्ट आणि प्रत्यक्ष व्यवहारात वापरता येण्यासारखे असणे आवश्यक आहे.

 

नवीन उपविधींची गरज केवळ कायदा आणि नियम बदलल्यामुळे निर्माण झालेली नाही, तर गेल्या अनेक वर्षांच्या प्रत्यक्ष अनुभवानेही त्याची आवश्यकता अधोरेखित केली. काही विषयांवर तरतूद होती; पण सविस्तर प्रक्रिया नव्हती. काही ठिकाणी अधिकार होता; पण त्याची मर्यादा पुरेशी स्पष्ट नव्हती. काही अर्जांबाबत कालमर्यादा स्पष्ट नव्हती. दुरुस्तीची जबाबदारी नेमकी कोणाची, यावर मतभेद होत. पार्किंग, दंड, कागदपत्रे, अंतर्गत दुरुस्ती, देखभाल खर्च अशा रोजच्या विषयांवर वेगवेगळ्या संस्थांमध्ये वेगवेगळ्या पद्धती निर्माण झाल्या. मग सोसायट्यांमध्ये नेहमीची वाये ऐकायला मिळतात- ‘उपविधीत कुठे लिहिले आहे? कमिटीने ठरवले आहे. जनरल बॉडीने मंजूर केले आहे. गळती माझ्या फ्लॅटमधून नाही. ही पार्किंग मी अनेक वर्षांपासून वापरतो. तुमचा अर्ज पुढच्या बैठकीत ठेवू.’ अनेकदा यामागे कुणाचा वाईट हेतू नसतो. नियमातील संदिग्धतेमुळे प्रत्येक जण त्याचा आपापल्या पद्धतीने अर्थ लावतो. नव्या मसुद्याचे म्हणूनच एक महत्त्वाचे वैशिष्ट्य आहे- कोणी करायचे, काय करायचे, कसे करायचे आणि किती वेळेत करायचे, याबाबत शय तितकी स्पष्टता आणण्याचा प्रयत्न.

 

 

गृहनिर्माण संस्थांतील सर्वांत परिचित वाद म्हणजे पाणीगळती. खालच्या सदनिकाधारकाच्या छताला गळती सुरू होते. तो वरच्या सदस्याकडे तक्रार करतो. वरचा सदस्य म्हणतो, ‘माझ्या फ्लॅटमधून नाही.’ प्रश्न समितीकडे जातो. दुरुस्ती कोण करणार आणि खर्च कोण उचलणार, यावरून वाद वाढत जातो. नवीन मसुद्यात दुरुस्तीची जबाबदारी अधिक स्पष्ट करण्याचा प्रयत्न आहे. सामायिक आणि structural components ची जबाबदारी संस्था व सदस्य यांच्या स्वरूपानुसार वेगळी करण्यात आली असून, तक्रार आल्यानंतर तपासणी आणि आवश्यकतेनुसार तांत्रिक तज्ज्ञाचा अभिप्राय घेऊन गळतीचा स्रोत व कारण निश्चित करण्याची अधिक शिस्तबद्ध पद्धत प्रस्तावित आहे. यामागील तत्त्व महत्त्वाचे आहे. गळतीचा निर्णय आरोपावर नव्हे, तर तिच्या मूळ तांत्रिक कारणावर झाला पाहिजे. एवढे जरी व्यवस्थित झाले, तरी शेजार्‍यांमधील अनेक वर्षांचे वाद टाळता येऊ शकतील.

 

‘माझ्या घरात मी काय करायचे ते सोसायटीने का ठरवावे?’ हा सदस्याचा रास्त प्रश्न आहे. पण, एका फ्लॅटमध्ये केलेला चुकीचा संरचनात्मक बदल संपूर्ण इमारतीच्या सुरक्षिततेवर परिणाम करू शकतो, ही त्याची दुसरी बाजू. त्यामुळे साधे पेन्टिंग, फ्लोअरिंग, कारपेंट्री किंवा त्याच जागेवरील सॅनिटरी फिटिंग बदलणे आणि लोडबेअरिंग वॉल, बीम, कॉलम, स्लॅब, ड्रेनेज लाईन, बाथरूम, डब्ल्यूसी, किचनचे स्थान, वॉटरप्रूफिंग किंवा बाह्य स्वरूपावर परिणाम करणारे काम यांच्यात स्पष्ट फरक असणे आवश्यक आहे. नव्या मसुद्यात ही सीमारेषा अधिक स्पष्ट करण्याचा प्रयत्न करण्यात आला आहे. सदस्याला आपल्या घरात आवश्यक स्वातंत्र्य मिळाले पाहिजे; पण त्या स्वातंत्र्यामुळे इमारतीच्या सुरक्षिततेला, सामायिक सेवांना किंवा शेजार्‍याच्या हक्काला धोका होता कामा नये.

 

 

सोसायटीतील अनेकदा सर्वांत कडवट वाद एखाद्या मोठ्या आर्थिक व्यवहारावर होत नाही; तो एका पार्किंगच्या जागेवर होतो. ‘ओपन पार्किंग’, ‘स्टिल्ट’, ‘बेसमेंट’, ‘पोडिअम’, ‘मॅकेनाइज्ड पार्किंग’, ‘पार्किंग स्पेस’ आणि ‘पार्किंग स्लॉट’ यांसारख्या संकल्पनांबाबत स्पष्टता आवश्यक आहे. पार्किंगचे वाटप, वापर आणि शुल्क यासाठी पारदर्शक आणि समान पद्धत असणेही तितकेच महत्त्वाचे आहे. एखादा सदस्य अनेक वर्षे जागा वापरतो म्हणून ती कायमची त्याची झाली, असा गैरसमज असू नये. त्याचप्रमाणे समिती बदलली की, पार्किंगचे निकष बदलले, असेही होता कामा नये. नियम व्यक्ती पाहून नव्हे, तर समान तत्त्वावर चालला पाहिजे.

 

 

‘ही रक्कम का?’ याचे उत्तर हवे सोसायटीतील अविश्वासाचे आणखी एक कारण म्हणजे मासिक बिल. सर्व्हिस चार्जेस किती? रिपेअर आणि मेन्टेनन्स फंड कशासाठी? सिंकिंग फंड किती? मेजर रिपेअर फंड कोणत्या आधारावर? लिफ्ट

चार्जेस, पार्किंग चार्जेस, इन्शुरन्स किंवा इंटरेस्ट कसे आकारायचे? नव्या नियमांमध्ये विविध निधी आणि आकारण्यांच्या पद्धतीला अधिक एकसमान चौकट देण्यात आली आहे. प्रत्येक खर्च एकाच पद्धतीने विभागता येत नाही. खर्चाचे स्वरूप आणि लागू नियम यानुसार त्याचा आधार निश्चित झाला पाहिजे. सदस्याला त्याच्या बिलातील प्रत्येक महत्त्वाच्या रकमेबद्दल ही रक्कम का आकारली, या प्रश्नाचे स्पष्ट उत्तर मिळाले पाहिजे. पारदर्शक बिल म्हणजे केवळ चांगले लेखांकन नाही; तो संस्थेतील विश्वासाचा पाया आहे.

 

 

संस्थेच्या सुरळीत कारभारासाठी शिस्त आवश्यक आहे. उपविधींचा भंग झाला, तर कारवाईची तरतूदही असली पाहिजे. पण, दंड म्हणजे समिती किंवा बहुमताला अमर्याद अधिकार नाही. नवीन मसुद्यात दंडात्मक कारवाईपूर्वी ‘कारणे दाखवा नोटीस’ आणि संबंधित सदस्याला आपले म्हणणे मांडण्याची संधी देण्यावर भर आहे. ही प्रक्रिया महत्त्वाची आहे. नियमाचा भंग झाला असेल, तर कारवाई झाली पाहिजे; पण कारवाई करण्यापूर्वी संबंधित व्यक्तीचे म्हणणेही ऐकले पाहिजे. शिस्त आणि मनमानी यातील सीमारेषा जितकी स्पष्ट, तितके वाद कमी. ‘पुढच्या बैठकीत पाहू’ एवढे उत्तर आता पुरेसे नाही. सोसायटीच्या कार्यालयात एखादा अर्ज दिल्यानंतर तो किती दिवसांत निकाली निघणार, याची माहिती सदस्याला असली पाहिजे. अर्ज स्वीकारणे, त्याची पोच देणे, आवश्यक कागदपत्रांची कमतरता असल्यास ती कळविणे, विषय समितीसमोर ठेवणे, निर्णय घेणे आणि तो संबंधित सदस्याला कळविणे, या सर्व प्रक्रियेत निश्चितता आवश्यक आहे. नवीन मसुद्यात सदस्यांच्या तक्रारी लेखी स्वीकारून त्यांचा व्यवस्थापन समितीच्या बैठकीत विचार करणे आणि निर्णय निश्चित कालावधीत कळविण्याची अधिक शिस्तबद्ध व्यवस्था करण्यात आली आहे. कालमर्यादा ही केवळ सदस्याची सोय नाही; ती चांगल्या प्रशासनाची पहिली अट आहे. यामुळे समितीचेही संरक्षण होते. प्रक्रिया पाळून कारणासहित निर्णय घेतला, तर मनमानीचा आरोप होण्याची शयता कमी होते.

 

 

मृत सदस्याच्या फ्लॅटबाबत आजही एक मोठा गैरसमज दिसतो- ‘नॉमिनेशन’ माझ्या नावावर आहे, म्हणजे फ्लॅट माझा. ‘हाऊसिंग चॅप्टर’ने याबाबत अधिक स्पष्ट व्यवस्था केली आहे. ‘नॉमिनी’ला मृत सदस्याच्या जागी ‘प्रोव्हिजनल मेंबर’ म्हणून तात्पुरते सदस्यत्व देता येते; पण त्यामुळे अंतिम मालकी आपोआप त्याच्याकडे जात नाही. अंतिम हक्क लागू वारसाहक्क कायदा, टेस्टमेंटरी डॉक्युमेंट, लीगल हिअरशिप किंवा वैध फॅमिली अ‍ॅरेंजमेंट यानुसार निश्चित होतो. यामुळे सोसायटीचे काम थांबत नाही आणि त्याच वेळी सोसायटीला वारसाहक्काचा न्यायालयीन वाद स्वतः ठरविण्याची वेळही येत नाही.

 

 

पूर्वी ‘असोसिएट मेंबर’ म्हणजे नेमका कोण, यावरही अनेक वाद झाले. ‘हाऊसिंग चॅप्टर’ने ‘मेंबर’, ‘असोसिएट मेंबर’, ‘जॉईंट मेंबर’ आणि ‘प्रोव्हिजनल मेंबर’ यांच्या स्वतंत्र व्याख्या दिल्या आहेत. त्यांच्या मतदान व इतर अधिकारांनाही वैधानिक चौकट दिली आहे. ही वरकरणी कायदेशीर व्याख्या वाटते; पण सदस्यत्व, मतदान, निवडणूक, मृत्यूनंतरचे प्रतिनिधित्व आणि संस्थेच्या निर्णय प्रक्रियेवर तिचा थेट परिणाम होतो. नवीन उपविधींनी या बदललेल्या वैधानिक संकल्पना दैनंदिन व्यवहारात सहज समजतील अशा पद्धतीने प्रतिबिंबित करणे आवश्यक आहे.

 

प्रत्येक छोट्या दुरुस्तीसाठी ‘जनरल बॉडी’ची बैठक बोलावणे शय नाही. व्यवस्थापन समितीला दैनंदिन कारभारासाठी आवश्यक अधिकार असले पाहिजेत. त्याच वेळी मोठे आर्थिक आणि धोरणात्मक निर्णय सर्वसाधारण सभेच्या अधिकार क्षेत्रात राहिले पाहिजेत. समितीने सर्वसाधारण सभेच्या वैध निर्णयांची अंमलबजावणी करणे, अंदाजपत्रक तयार करणे, आर्थिक नोंदी ठेवणे, वेळेत लेखापरीक्षण करणे, दुरुस्ती व देखभाल पाहणे आणि कायदा, नियम व उपविधींनुसार संस्था चालविणे अपेक्षित आहे. काम करण्याचे स्वातंत्र्य आणि केलेल्या कामाची जबाबदारी, दोन्ही एकत्र असली पाहिजेत.

 

 

प्रत्येक इमारत कालांतराने जुनी होते. वॉटरप्रूफिंग, एक्सटर्नल प्लास्टर, स्ट्रक्चरल रिपेअर्स, लिफ्ट रिप्लेसमेंट, पंप्स, पाईपलाईन्स, फायर सिस्टम यासाठी एका टप्प्यावर मोठा खर्च करावा लागतो. त्यावेळी अचानक मोठी विशेष अधिभार आकारण्याऐवजी संस्थेने आधीपासून आर्थिक तयारी करणे आवश्यक आहे. त्यामुळे राखीव फंड, दुरुस्ती आणि देखभाल खर्च, सिंकिंग फंड आणि मेजर रिपेअर फंड यांसारख्या निधींकडे केवळ ‘बॅलन्सशीट’मधील आकडे म्हणून न पाहता, इमारतीच्या भविष्यासाठीची आर्थिक शिस्त म्हणून पाहिले पाहिजे.

 

 

गृहनिर्माण संस्थांतील अनेक तक्रारींचा विचार केला, तर त्या नेहमी मोठ्या आर्थिक व्यवहारांशी संबंधित नसतात. कधी पार्किंगचा वाद असतो, कधी गळतीचा, कधी कागदपत्र न मिळाल्याचा, तर कधी दंडाचा. कधी मेन्टेनन्सच्या काहीशे रुपयांचा, तर कधी सभेची नोटीस मिळाली की नाही याचा. एका छोट्या प्रश्नाचे उत्तर नियमात स्पष्ट नसले की, दोन व्यक्तींचा वाद दोन गटांचा होतो आणि पुढे संपूर्ण संस्था त्यात विभागली जाते. पैसा जातो, वेळ जातो, कार्यालयांचे उंबरठे झिजतात; पण सर्वांत मोठे नुकसान म्हणजे वर्षानुवर्षे एकाच इमारतीत राहणार्‍या शेजार्‍यांमधील संबंध बिघडतात. म्हणून नवीन उपविधींचे अंतिम उद्दिष्ट अधिक नियंत्रण नसून अधिक स्पष्टता, अधिक पारदर्शकता आणि कमी संघर्ष हे असले पाहिजे.

 

आता मसुदा आपल्या सर्वांच्या हातात आहे. सुधारित आदर्श उपविधींचा हा मसुदा अंतिम करण्यात आलेला नाही. तो सूचना आणि हरकतींसाठी प्रसिद्ध करण्यात आला आहे. ही केवळ शासकीय औपचारिकता समजू नये. सोसायटीचा सचिव जे अनुभवतो, ते कदाचित वकिलाला दिसणार नाही. सामान्य सदस्याला येणारी अडचण समितीच्या लक्षात आली नसेल. ऑडिटरला आर्थिक त्रुटी दिसू शकते. आर्किटेक्ट किंवा इंजिनिअरला एखादी तांत्रिक अडचण जाणवू शकते. महिला सदस्य, ज्येष्ठ नागरिक किंवा दिव्यांग सदस्याला वेगळी व्यावहारिक अडचण जाणवू शकते. व्यवस्थापन समितीला एखादी प्रक्रिया प्रत्यक्ष राबविताना अव्यवहार्य वाटू शकते. या सर्व अनुभवांचे प्रतिबिंब अंतिम उपविधींमध्ये पडले, तरच ते खर्‍या अर्थाने ‘आदर्श’ उपविधी ठरतील.

 

‘मुंबई जिल्हा सहकारी गृहनिर्माण फेडरेशन लि.’ या अधिसूचित संस्थेच्या वतीने माझे राज्यातील सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्था, सभासद, पदाधिकारी, व्यवस्थापन समिती सदस्य, हाऊसिंग फेडरेशन्स, वकील, चार्टर्ड अकाऊंटंट, लेखापरीक्षक, वास्तुविशारद, अभियंते, सोसायटी व्यवस्थापक आणि सहकार क्षेत्रातील सर्व जाणकारांना आवाहन आहे- मसुदा पूर्ण वाचा. आपल्या सोसायटीमध्ये गेल्या काही वर्षांत झालेले महत्त्वाचे वाद आठवा. त्या प्रत्येक प्रश्नाचे स्पष्ट उत्तर नव्या मसुद्यात मिळते का, ते तपासा. तरतूद चांगली असेल तर तिचे स्वागत करा. अस्पष्ट असेल, तर अधिक स्पष्ट शब्दरचना सुचवा. एखादी प्रक्रिया अव्यवहार्य वाटत असेल, तर केवळ विरोध न करता व्यवहार्य पर्याय द्या. एखादा महत्त्वाचा विषय राहिला असेल, तर तोही निदर्शनास आणून द्या. सूचना शयतो उपविधी क्रमांक, संबंधित तरतूद, सुचविलेला बदल आणि त्यामागील संक्षिप्त कारण अशा स्वरूपात दिल्यास त्यांचा विचार अधिक परिणामकारकपणे होऊ शकतो. कारण, आज आपण सुचविलेला एक योग्य शब्द, एक स्पष्ट प्रक्रिया किंवा एक योग्य कालमर्यादा उद्या हजारो सोसायट्यांमधील वाद टाळू शकते. शासनाच्या प्रसिद्धीपत्रकानुसार सुधारित आदर्श उपविधींबाबत सूचना व हरकती दि. २७ ऑगस्ट २०२६ पर्यंत पाठविता येणार आहेत. सूचना व हरकती पाठविण्यासाठी : [email protected]

 

‘नवीन उपविधी’ हे केवळ नियमांचे पुस्तक न राहता महाराष्ट्रातील लाखो कुटुंबांचे सहजीवन अधिक सुसंवादी करणारे साधन ठरावे, हीच अपेक्षा. स्पष्ट नियम असतील तर वेगवेगळे अर्थ कमी होतील, प्रक्रिया निश्चित असेल तर मनमानी कमी होईल, पारदर्शकता असेल तर अविश्वास कमी होईल आणि सदस्य, समिती व पदाधिकारी यांनी उपविधींचे पालन खर्‍या सहकाराच्या भावनेने केले; तर सोसायटी ही केवळ राहण्याची इमारत न राहता, खर्‍या अर्थाने एक सुसंवादी सहजीवन जगता येईल.