फ्लॅटचा मालक ते जमिनीचाही भागधारक! व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’ शहरी मालमत्तेच्या इतिहासात नवे पर्व

 

 

मुंबई, पुणे, ठाणे, नाशिक, नागपूर किंवा राज्यातील कोणतेही मोठे शहर घ्या. याठिकाणी लाखो नागरिक आज बहुमजली इमारतींमध्ये राहतात. घर खरेदी करताना लाखो-कोट्यवधी रुपये मोजले जातात, कर्ज घेतले जाते, स्टॅम्प ड्युटी भरली जाते आणि नोंदणीकृत विक्री करारही केला जातो. तरीही एक मूलभूत प्रश्न अनेक वर्षे अनुत्तरित राहिला होता. फ्लॅटचा मालक म्हणून ओळख असली, तरी त्या इमारतीखालील जमिनीवर आपला अधिकृत सरकारी हक्क कुठे नोंदवला जातो? याच प्रश्नाचे उत्तर महाराष्ट्र सरकारने ‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’ या महत्त्वाकांक्षी उपक्रमातून देण्याचा निर्णय घेतला आहे. यासंदर्भातील कायदा आगामी अधिवेशनात सभागृहात चर्चेस आणला जाण्याची तयारी सध्या महसूल विभागामार्फत करण्यात येत आहे. ‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’ हे केवळ आणखी एक सरकारी दस्तऐवज नसेल; तर शहरी मालमत्ता व्यवस्थापनातील अनेक दशकांपासूनची पोकळी भरून काढणारी ऐतिहासिक सुधारणा म्हणून त्याकडे पाहिले जात आहे.

 

भारतातील भूमिअभिलेख व्यवस्था ही मूळतः जमिनीच्या नोंदींवर आधारित आहे. ग्रामीण भागात सातबारा उतारा किंवा प्रॉपर्टी कार्डच्या माध्यमातून मालकी स्पष्ट होते. मात्र, शहरांमध्ये परिस्थिती वेगळी आहे. उंच इमारती, शेकडो फ्लॅट्स आणि हजारो रहिवासी असतानाही सरकारी नोंदींमध्ये बहुतेक वेळा फक्त जमिनीचा मालक किंवा गृहनिर्माण संस्था दिसते. प्रत्यक्ष फ्लॅटधारकाचा स्वतंत्र उल्लेख नसतो. यामुळे पुनर्विकास, वारसा हस्तांतरण, गृहकर्ज, मालमत्तेची पडताळणी आणि कायदेशीर वाद यामध्ये अनेक अडचणी निर्माण होत होत्या. प्रत्येक व्यवहारासाठी अनेक कागदपत्रांवर अवलंबून राहावे लागत होते.

 

 

‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’ लागू झाल्यानंतर प्रत्येक फ्लॅटधारकाची स्वतंत्र सरकारी नोंद तयार होईल. या कार्डामध्ये केवळ फ्लॅट क्रमांक किंवा क्षेत्रफळच नव्हे, तर त्या व्यक्तीचा इमारतीखालील जमिनीतील अचूक हिस्सादेखील नोंदवला जाईल. म्हणजेच, आजपर्यंत नागरिक म्हणत होते, ‘माझ्याकडे फ्लॅट आहे’ आता ते म्हणू शकतील, ‘फ्लॅटसोबत त्या जमिनीतील कायदेशीर हिस्सादेखील आहे.’ हा बदल दिसायला छोटा असला, तरी कायदेशीर दृष्टिकोनातून अत्यंत महत्त्वपूर्ण आहे.

 

 

प्रत्येक ‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’मध्ये मालकाचे नाव, गाळा क्रमांक, मजला, कार्पेट एरिया, इमारतीचे तपशील, जमिनीतील प्रमाणानुसार हिस्सा, मालमत्तेवरील बोजा (असल्यास) डिजिटल स्वाक्षरी, यूआर कोडद्वारे पडताळणी आणि डिजिटल प्रमाणीकरणामुळे दस्तऐवजाची विश्वासार्हता वाढेल आणि बनावट कागदपत्रांच्या प्रकारांना मोठ्या प्रमाणात आळा बसू शकेल.

 

या निर्णयाचा सर्वांत मोठा फायदा शहरी भागातील फ्लॅटधारकांना होणार आहे. आज गृहकर्ज घेताना किंवा फ्लॅट विकताना बँका आणि खरेदीदार अनेक कागदपत्रांची मागणी करतात. ‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’मुळे मालकीची खात्री एका अधिकृत सरकारी नोंदीवरून करता येईल. त्यामुळे व्यवहार अधिक वेगवान, सुरक्षित आणि पारदर्शक होतील. विशेषतः पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये हा बदल महत्त्वाचा ठरणार आहे. अनेकदा जमिनीवरील हक्क, ‘एफएसआय’चे वाटप किंवा मालकीवरील वाद यांमुळे प्रकल्प रखडतात. प्रत्येक फ्लॅटधारकाचा जमिनीतील हिस्सा अधिकृत नोंदीत असल्यामुळे अशा प्रक्रियांना गती मिळण्याची शक्यता आहे.

 

 

‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’ हे केवळ कागदी प्रमाणपत्र नसून शहरी मालमत्तेचा डिजिटल डेटाबेस तयार करण्याच्या दिशेने टाकलेले मोठे पाऊल आहे. प्रत्येक फ्लॅटला स्वतंत्र ओळख मिळाल्यानंतर भविष्यात मालमत्तेचे व्यवहार, कर्ज, कर, वारसा, पुनर्विकास, मूल्यांकन आणि मालकीतील बदल यांचा संपूर्ण डिजिटल इतिहास उपलब्ध होऊ शकतो. यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रातील पारदर्शकता मोठ्या प्रमाणात वाढेल.

  

 

नवीन प्रकल्पांमध्ये हे कार्ड विकासकांकडून देण्यात येणार आहे. मात्र, विद्यमान गृहनिर्माण संस्थांना अर्ज करून हे कार्ड मिळवावे लागेल. प्रतिफ्लॅट ५०० रुपये शुल्क प्रस्तावित असून अर्जप्रक्रिया गृहनिर्माण संस्थांमार्फत राबवली जाणार आहे. राज्यातील कोट्यवधी फ्लॅटधारक या प्रक्रियेचा भाग होण्याची अपेक्षा असून यामुळे शासनालाही मोठ्या प्रमाणात महसूल मिळणार आहे.

 

 

हा अभिनव धोरणात्मक निर्णय घेणारे महाराष्ट्र देशातील पहिलेच ठरणार आहे. आजही भारतातील बहुतांश राज्यांमध्ये शहरी मालमत्तेच्या नोंदी अजूनही पारंपरिक पद्धतीनेच ठेवण्यात येतात. त्यामुळे महाराष्ट्रातील हा प्रयोग यशस्वी ठरल्यास इतर राज्यांसाठीही तो आदर्श मॉडेल ठरू शकतो. भारताचे शहरीकरण वेगाने होत असताना उंच इमारती वाढत आहेत; मात्र भूमिअभिलेख व्यवस्था अद्याप जमिनीपुरतीच मर्यादित आहे. ‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’ ही या दोन्ही वास्तवांना जोडणारी महत्त्वाची कडी ठरू शकते.

 

 

‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’मुळे विक्री करार, स्टॅम्प ड्युटी किंवा नोंदणी प्रक्रिया बदलणार नाही. मात्र, फ्लॅटधारकांच्या मालकी हक्काला सरकारी अभिलेखांमध्ये स्वतंत्र ओळख मिळणार आहे. त्यामुळे शहरी मालमत्तेच्या हक्कांमध्ये स्पष्टता, व्यवहारांमध्ये विश्वास आणि कायदेशीर संरक्षण या तिन्ही बाबींना नवे बळ मिळेल. आजवर शहरी भागात नागरिकांकडे घर होते; आता त्या घराखालील जमिनीतील स्वतःचा हिस्सा असल्याची अधिकृत सरकारी नोंदही त्यांच्या नावावर असेल. महाराष्ट्राच्या भूमिअभिलेख व्यवस्थेतील हा बदल केवळ प्रशासकीय सुधारणा नाही, तर शहरी मालकी हक्काच्या संकल्पनेलाच नवे परिमाण देणारा ऐतिहासिक टप्पा ठरण्याची चिन्हे आहेत.

 

 

मात्र, ‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी’ हे केवळ महसूल अभिलेख असून मालकीची नोंद दर्शवेल. एखाद्या फ्लॅटवर न्यायालयीन वाद, वारसा हक्काचा दावा, बँकेचे गहाण किंवा न्यायालयाचा स्थगिती आदेश असल्यास ते ‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’मुळे संपुष्टात येणार नाहीत, अशा तरतुदी या कायद्यात आणणे आवश्यक आहे. तसेच जुन्या इमारतींमधील मंजूर आराखडा, प्रत्यक्ष बांधकाम आणि महसूल नोंदी यांमध्ये विसंगती असल्यास दुरुस्तीची प्रक्रिया वेळखाऊ ठरू शकते.

 

‘व्हर्टिकल प्रॉपर्टी कार्ड’ ही महाराष्ट्रातील मालमत्ता व्यवस्थापनातील अत्यंत महत्त्वाची सुधारणा असून ती भविष्यात मालमत्ता व्यवहार अधिक पारदर्शक, सुरक्षित आणि डिजिटल करण्यास मदत करेल. तथापि, कोणताही फ्लॅट किंवा व्यावसायिक गाळा खरेदी करण्यापूर्वी सक्षम विधिज्ञामार्फत सखोल कायदेशीर पडताळणी करणे, हीच सुरक्षित व्यवहाराची गुरुकिल्ली ठरेल.