पागडीमुक्त मुंबई
‘पागडीमुक्त मुंबई’साठी स्वतंत्र नियमावली ही किती महत्त्वाची सुधारणा ठरणार आहे?
पागडी चाळींमध्ये राहणारे नागरिक गेल्या अनेक वर्षांपासून अत्यंत कठीण परिस्थितीत जीवन जगत आहेत. बहुतेक ठिकाणी भाडेकरूंना कोणतेही निर्णयाधिकार नसत, तर इमारत किंवा जागामालकांकडे सर्व अधिकार केंद्रित होते. अनेक इमारतींची दुरुस्ती वर्षानुवर्षे करण्यात आली नाही, भाडेकरूंच्या मूलभूत समस्यादेखील दुर्लक्षित राहिल्या आहेत. या पार्श्वभूमीवर मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस आणि गृहनिर्माणमंत्री, तसेच उपमुख्यमंत्री एकनाथ शिंदे यांनी ‘पागडीमुक्त मुंबई’साठी स्वतंत्र नियमावली आणण्याची घोषणा केली. हा निर्णय खर्या अर्थाने ऐतिहासिक आणि क्रांतिकारी आहे. या नियमावलीमुळे पागडीतील भाडेकरूंना किमान ते सध्या राहात आहेत, तेवढी जागा मालकीहक्काने मिळणार आहे, तर जागामालकांनाही त्यांच्या मालकीचा योग्य मोबदला दिला जाणार आहे. म्हणजेच, दोन्ही घटकांना न्याय देण्याचा प्रयत्न यात दिसून येतो.
पागडी इमारतींचा पुनर्विकास आजवर का रखडला? त्यामागची नेमकी कारणे कोणती?
पागडी इमारतींच्या पुनर्विकासाचा संपूर्ण अधिकार परंपरेने जमिनीच्या मालकांकडे होता. भाडेकरूंना कोणतेही अधिकार नसल्याने, त्यांचा आवाज दुर्लक्षित राहिला. अनेक ठिकाणी मालकांनी मुद्दाम दुरुस्ती टाळून इमारती मोडकळीस आणल्या, जेणेकरून भाडेकरू स्वतःहून जागा सोडतील. याशिवाय, मालक आणि भाडेकरू यांच्यातील एकमताचा अभाव, परस्परविरोधी न्यायालयीन खटले आणि स्पष्ट धोरणाचा अभाव यांमुळे पुनर्विकास वर्षानुवर्षे अडकून पडला. आता मात्र नव्या नियमावलीत भाडेकरूंना मालकी हक्काची घरे, मालकांना योग्य मोबदला आणि विकासकांना ‘डीसीपीआर’नुसार वाढीव ‘एफएसआय’ देण्याची तरतूद केल्यास हा तिढा सुटण्याची शक्यता आहे.
यासाठीचे ‘एफएसआय’चे नवीन सूत्र कितपत व्यवहार्य आहे?
पहिल्या नजरेत हे सूत्र आव्हानात्मक वाटू शकते; मात्र ते अशक्य नक्कीच नाही. सरकार जी नियमावली तयार करणार आहे, ती कायदेशीर चौकटीतच असेल. भाडेकरूंना त्यांच्या सध्याच्या क्षेत्रफळाइतके घर विनामूल्य दिले जाईल, तर मालकांना जमीनमालकीपोटी ‘एफएसआय’ किंवा आर्थिक मोबदला दिला जाईल. मोफत घरांच्या खर्चासाठी लागणारा निधी वाढीव ‘एफएसआय’मधून भरून काढता येईल. भाडेकरू आणि मालक एकत्र येऊन सोसायटी स्थापन करू शकतात किंवा ‘म्हाडा’च्या माध्यमातूनही हा पुनर्विकास शक्य आहे.
अशा इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी म्हाडा की स्वयंपुनर्विकास कोणता मार्ग अधिक योग्य?
यामध्ये दोन बाबी महत्त्वपूर्ण आहेत. पहिली बाब म्हणजे, ‘म्हाडा’च्या माध्यमातून राज्य शासन हा पुनर्विकास करू शकते. ‘म्हाडा’ हे राज्य शासनाच्या अखत्यारीतील गृहनिर्मितीत राज्यभरातच अत्यंत विश्वासार्ह असे प्राधिकरण आहे. राज्य सरकार असल्याने छोटे-मोठे विरोध आणि परवानग्या या बाबी काही प्रमाणात कमीदेखील होतात. अडचण एवढीच आहे की, खासगी विकासक निवडताना त्यांची क्षमता तपासणे अत्यंत आवश्यक आहे. खासगी विकासक आला, तर त्याचे अधिकार यात वाढण्याची शक्यता आहे. ज्यामुळे नव्याने निर्माण झालेल्या सोसायटी किंवा भाडेकरू, जमीनमालक यांचे अधिकार कमी होण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. जुन्याच चुका नव्याने होणार नाहीत, याची काळजी इथे घेणे आवश्यक आहे.
यातील दुसरा भाग म्हणजे स्वयंपुनर्विकासाकडे रहिवाशांनी वळावे का? तर, निश्चितच! स्वयंपुनर्विकासाला राज्य सरकारने अनेक सवलती आणि सुविधा उपलब्ध करुन दिल्या आहेत. त्यामुळे जेव्हा पागडीतील इमारती स्वयंपुनर्विकासाचा मार्ग निवडतील, तेव्हा त्यांना वाढीव ‘एफएसआय’ मिळेल, शासनाकडून कर्जाची तरतूद करण्यात आली आहे. राज्य बँक, जिल्हा मध्यवर्ती बँक मुंबईत असतील, तर मुंबई जिल्हा मध्यवर्ती बँक ठाण्यात असेल, तर ठाणे जिल्हा मध्यवर्ती बँक अशा विविध माध्यमातून कर्जाची सोयदेखील उपलब्ध आहे. त्यापेक्षाही महत्त्वाचे म्हणजे, इतर पुनर्विकासाच्या तुलनेत स्वयंपुनर्विकासात घेतलेल्या कर्जात चार टक्के सवलतही दिली जाते. हे चार टक्के शासन ज्या बँका या इमारतींच्या पुनर्विकासाला कर्ज देईल, त्या बँकेला शासन हे चार टक्के देईल. यात विकासक केवळ बांधकाम करतात, त्यामुळे जागामालक किंवा भाडेकरू यांना आपल्याला किती क्षेत्रफळाचे घर हवे, कसे हवे, याबाबत निर्णय घेण्याचे अधिकारही मिळतील. दर्जेदार घरे यातून बांधली जातील. त्यामुळे मीही आवाहन करेन, अशा भाडेकरू आणि जागामालकांना, की तुम्ही स्वयंपुनर्विकासाचा मार्ग निवडा.
२८ हजार प्रलंबित खटल्यांवर जलदगती न्यायालयांचा काय परिणाम होईल?
जलदगती न्यायालये निश्चितच महत्त्वाची भूमिका बजावतील. मात्र, त्याहीपेक्षा महत्त्वाचे म्हणजे, नवीन नियमावलीमुळे अनेक वाद आपोआप मिटतील. जीर्ण आणि धोकादायक इमारतींमधील भाडेकरू आणि मालक सामंजस्याने पुनर्विकासाचा मार्ग स्वीकारतील, त्यामुळे न्यायालयातील प्रकरणांची संख्या आणि कालावधी दोन्ही कमी होतील.
पात्रतानिश्चिती अधिक पारदर्शक कशी होईल?
याबाबतचे धोरण आता शासन तयार करत आहे. ज्याप्रमाणे आजपर्यंत जागामालक आणि इमारतींचे मालक यांचे अधिकार अबाधित करण्यात आलेले आहेत, त्याचप्रमाणे भाडेकरूंचे हक्कही शासनाने निश्चित केलेले आहेत. या इमारती अत्यंत जुन्या असल्याचे जागामालक नेमके कोण, भाडेकरू नेमके कोण, हे विषयदेखील जुने आहे. ज्यांनी भाड्याने घेतले किंवा ज्यांनी भाड्याने दिले, ते हयात असतीलच असे नाही. त्यांच्या वारसांना हा हक्क मिळावा, याला कायदेशीर चौकट आली पाहिजे. निश्चितच, ‘एसआरए’प्रमाणे याची नियमावली असणे आवश्यक आहे. यातूनच भाडेकरूंची पात्रतानिश्चिती होण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे कोणती, याबाबतची निश्चितीही होईल. जिल्हा फेडरेशन आणि राज्य फेडरेशन म्हणून आम्हीही यामध्ये सहभाग घेऊन राज्य सरकारकडे प्रमुख मागण्या ठेवू. ही नियमावली बनविण्यासाठी उपयुक्त विषय, कोण भाडेकरू समजण्यात येतील, किती वर्षांचे वास्तव्य ग्राह्य धरण्यात येईल, वारसपत्र कसे तपासावे, अशी इमारत रिकामी करताना नेमकी कोणती काळजी घ्यावी, याचा एक मसुदा सरकार तयार करेल. भाडेकरूंची बाजू मजबूत होण्यासाठी कोणते नियम असावेत, यासाठी आम्हीही भाडेकरूंच्या बाजूने राज्य सरकारकडे काही सूचना निश्चित कळवणार आहोत.
ही नियमावली यशस्वी ठरल्यास मुंबईचा चेहरामोहरा कसा बदलेल?
मुंबईत आज पागडी सिस्टममधील अंदाजे १३ हजार इमारती असतील. या सगळ्या इमारतींचा जर पुनर्विकास झाला, तर त्याचा खूप मोठा फरक या शहरात दिसून येणार आहे. यातील सर्वांत महत्त्वाचा भाग म्हणजे, मुंबईतून बाहेर जात असणारा मराठी टक्का रोखण्यात यश येईल. दुसरा महत्त्वाचा परिणाम म्हणजे, गगनाला भिडलेल्या घरांच्या किमती नियंत्रणात ठेवण्यात या पुनर्विकासाचा मोठा वाटा असेल. मुंबई, ठाणे, पुणे या मोठ्या शहरांचा कायापालट यामुळे होईल. नागरिकांना एक सुरक्षित निवारा यातून मिळेल. हा प्रयोग नक्कीच यशस्वी होईल, असे मला वाटते.