मालमत्ता खरेदीची पंचसूत्री...

बहुतेकांच्या आयुष्यात कुठलीही मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी केलेला खर्च हा आयुष्यातील सर्वाधिक केलेला खर्च असतो. मालमत्तेचे मूल्य ही मुख्य बाब असतेच, याशिवायही काही महत्त्वाच्या बाबी लक्षात घ्याव्या लागतात. मालमत्ता मग ती भूखंड स्वरुपात असो की घर-बंगल्याच्या स्वरुपात असो, खरेदी करताना खरेदीदाराचे उत्पन्न, कर्जाचे हप्ते भरण्याची क्षमता, संबंधित ठिकाण, स्वत: वास्तव्य करणार की भाड्याने देणार, अशा किती तरी बाबी विचारात घ्याव्याच लागतात. सध्याच्या ‘कोविड-१९’च्या कालावधीत कोणालाही आयुष्याची शाश्वती वाटत नसून, जनतेच्या मनात भीतीचे प्रचंड साम्राज्य आहे. त्यामुळे सर्वच प्रकारच्या खरेदीला चाप बसला आहे. तेव्हा, कुठल्याही प्रकारची मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी खालील महत्त्वांच्या मुद्द्यांचा विचार हा करायलाच हवा.

गेली कित्येक वर्षे बांधकाम क्षेत्रात मंदी असल्यामुळे मालमत्तेचे भाव तसे स्थिर आहेत, तर काही प्रकल्पांमध्ये ते घसरलेलेही दिसतात. या क्षेत्रात मंदी असूनही सहसा बांधकाम उद्योजक भाव पाडत नाहीत. परिणामी, सर्वत्र तयार घरे विक्रीवाचून पडून आहेत. तसेच बँकांची कर्जेही थकलेली आहेत. बँकांच्या एकूण ‘एनपीए’त बांधकाम उद्योजकांमुळे झालेले ‘एनपीए’चे प्रमाण जास्त आहे. ‘कोविड-१९’च्या काळात मालमत्तेच्या किमती पाच ते दहा टक्क्यांनी कमी झाल्या असून, याहून जास्त घसरण या क्षेत्रातील जाणकरांना अपेक्षित नाही. नामंकित गृहबांधणी उद्योजक तयार घरांचे भाव कमी करत नसल्याचे चित्र आहे. त्यामुळे खरेदी दरात किती सवलत मिळेल, हे खरेदीदाराच्या घासाघीस करण्याच्या क्षमतेवरही अवलंबून आहे.

कोणीही मालमत्ता खरेदीवेळी या ना त्या मार्गे पैसा जमवू शकेल. पण, भविष्यात त्याचाच ताण नंतरचे दिवस कंठण्यावर येऊ नये. तुमची नोकरी, व्यवसाय यांवर ‘कोविड-१९’चा काय परिणाम झाला आहे व हा परिणाम किती वर्षे टिकणार आहे, हे विचारात घेऊन बजेट ठरवले नाही, तर नाकापेक्षा मोती जड होईल. ज्यांचे उत्पन्न सध्या स्थिर आहे व भविष्यातही नक्की स्थिर राहू शकेल, अशांनीच सद्यस्थितीत मालमत्ता खरेदीचा विचार करावा. जर कर्जाचा हप्ता निव्वळ उत्पन्नाच्या ३० टक्क्यांपर्यंत असेल तर तो जाणकारांच्या मते योग्य निर्णय! नवरा-बायको दोघंही कमविणारे असतील तरीही एकूण उत्पन्नाच्या निव्वळ २० टक्क्यांपर्यंत कर्जाच्या परतफेडीची मर्यादा ठेवावी.

खरं तर या प्रश्नाबाबत बहुतांश घर खरेदी करणारे संभ्रमात असतात. तेव्हा, आपण हे समजून घ्यायले हवे की, तयार घर खरेदी करताना सर्व पैसे एकदम उभारावे लागतात. पण, बांधकामाधीन घर खरेदी केले, तर टप्प्याटप्प्याने पैसे भरण्याची सवलत मिळते. बांधकामाधीन प्रकल्पात फक्त घराच्या किमतीच्या १० ते २० टक्के रक्कम भरून बुकिंग करता येते व जसेजसे काम पूर्ण होईल, तशी तशी उरलेली रक्कमभरावी लागते. काही विकासक घराच्या एकूण किमतीच्या ठरावीक टक्के रक्कम स्वीकारुन बुकिंग निश्चित करतात व उर्वरित रक्कम ही घराचा ताबा देताना घेतली जाते. पण, यात जोखीम अशी असते की, ठरलेल्या कालावधीत प्रकल्पाची पूर्तता होईल का? प्रकल्प पूर्ण होईल का? एका उपलब्ध आकडेवारीनुसार, तयार घरांच्या बाबतीत ५० टक्के तयार घरे ही पूर्णत: तयार असून विक्रीच्या प्रतीक्षेत आहेत. मात्र, तरीही बांधकाम उद्योजक घरांचे भाव कमी करत नसून विक्रीच्या अपेक्षेत, प्रतीक्षेत दिसतात.

त्यामुळे जर आर्थिकदृष्ट्या शक्य असेल तर तयार घरातच गुंतवणूक करावी. आज तरी बांधकामाधीन गृहप्रकल्पांसाठी कमी पैसे मोजावे लागणार असतील तरी, अशा घरांचा ताबा मिळेपर्यंत जी भाववाढ, चलनवाढ होणार, त्याचा विचार करता हे कमी मूल्य ’नोशनल’ ठरु शकते. तसेच कोणीही भाड्याच्या घरात गुंतवणूक केली तर हा प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत, त्यात घराचे भाडे भरावे लागणार, हा एक खर्च होणारच! त्यामुळे घर खरेदीबाबतचा निर्णय जरी अगदी युद्धपातळीवर घेतला नाही तरी चालण्यासारखे आहे. कारण, नजीकच्या भविष्यात मालमत्तेच्या किमती वाढण्याची शक्यता नाही. बांधकामाधीन प्रकल्पातील घर बुक करायचे असेल, तर त्या बांधकाम उद्योजकाची आर्थिक क्षमता, तसेच त्याचा या व्यवसायातील इतिहास हे सर्व जाणून घ्यावे. प्रकल्पबांधणीसाठीचा निधी उभारण्यास बांधकाम उद्योजक सक्षम आहे की नाही, हेही तपासून घ्यावे. तसेच बांधकाम उद्योजक ज्या भूखंडावर प्रकल्प उभारित आहे, त्या भूखंडाचे सर्व पैसे त्याने भूखंड मालकास देऊन, भूखंड आपल्या नावावर करुन घेतला आहे ना, हे ही तपासावे. अगोदरचे प्रकल्प त्यांनी वेळेत पूर्ण केले आहेत का, याचीही माहिती घ्यावी.

याबाबत बरेच चर्वितचर्वण होऊ शकते. स्वतःचे घर घेतल्यावर कोणाहीकडे असलेली पुंजी त्या घरात गुंतविली जाणार. पण, जर भाड्याचे घर असेल, तर स्वतःची पुंजी स्वतःकडे राहून, ती इतरत्र गुंतवणूक करुन त्यातून परतावा मिळू शकतो. जर घर चांगल्या ठिकाणी, चांगल्या लोकेशनमध्ये, ‘प्राईम एरिया’मध्ये असेल, तर घराचे भाव वाढू शकतात. भाड्याचे घर जर ‘लिव्ह अॅण्ड लायसन्स’ कराराने असेल, तर मासिक ‘लायसन्स फी’ द्यावी लागते. काही प्रमाणात रक्कम ‘ठेव’ म्हणूनही द्यावी लागते व करारात नमूद केलेल्या टक्केवारीनुसार भाड्यात वार्षिक वाढ होते. जर पागडी पद्धतीने भाड्याने घर घेतले असेल, तर भाडे कायद्यानुसार दर एप्रिलमध्ये चार टक्क्यांनी वाढते.

‘अर्थमंत्र’ने एक स्कोरिंग सिस्टीम’ तयार केली आहे. राहण्याचे शहर, उत्पन्न, अपेक्षित कर्जाचा मासिक हप्ता, अपेक्षित भाडे, वार्षिक बचत हे मुद्दे विचारात घेऊन ही ‘स्कोअरिंग सिस्टीम’ तयार करण्यात आली आहे. हा स्कोअर जर ५५ ते ७५ च्या दरम्यान असेल, तर अशा व्यक्तींनी भाड्याच्या घरात राहावे, असे सूचविले जाते आणि जर ‘स्कोअर’ ७५च्या वर झाला, तर अशांनी घर खरेदी करण्यास हरकत नसावी. जर एखाद्याचे उत्पन्न १२ लाख रुपये असेल, तर त्याचा कोलकातासारख्या महानगरात ७५ हून अधिक ‘स्कोअर’ होऊ शकेल, पण मुंबई महानगरात त्याचा ‘स्कोअर’ ७५ हून अधिक होणार नाही. तसेच घरखरेदीचा निर्णय घेताना, तुमची नोकरी भारतात वेगवेगळ्या ठिकाणी बदलीची आहे का, याचाही विचार केला जातो. अशांनी भाड्याच्या घरात राहण्यासच प्राधान्य द्यावे. भाड्याचे घर घेताना कामाचे ठिकाण, मुलांच्या शाळा, परवडणारे भाडे यांची सोय बघून भाड्याचे घर घेणे शक्य होऊ शकते.

काही लोकांनी गुंतवणूक म्हणून घरे विकत घेतलेली असतात व त्यांना या गुंतवणुकीतून परतावा मिळावा म्हणून ते त्यांची घरे ‘लिव्ह अॅण्ड लायसन्स’ कराराने देतात. घर नेमके कुठल्या शहरात आहे, कोणत्या विभागात आहे, त्यानुसार सर्वसाधारणपणे भाडे ठरलेले असते. ‘कोविड-१९’च्या काळात जर तयार घर घेतले, तर सध्या महाराष्ट्रात तरी राज्य शासनाने स्टॅम्प ड्युटी व नोंदणी शुल्क भरण्यात सवलत दिली आहे. परिणामी, घर खरेदीदाराचे काही हजार रुपये वाचू शकतील. भाड्याच्या घरातून, भाड्याने घर देणार्याला साधारणपणे दोन ते अडीच टक्के परतावा मिळतो. पण, याहून अधिक परतावा रक्कम बँक ठेवींत गुंतविल्यास मिळू शकते. गेल्या काही वर्षांत शहरांतील विशेषत: मुंबईतील जागांचे भाव बरेच म्हणजे बरेच वधारले आहेत. पण, तशी परिस्थिती आज राहिलेली नाही. तरीही मुंबई उपनगरात २५ ते ३० वर्षांपूर्वी एखाद्याने अडीच ते तीन लाखांत घेतलेले घर, जर आज त्याने विकावयास काढले, तर त्याला ८० ते ८५ लाख रुपये मिळू शकतात. सुमारे २५ टक्क्यांहून जास्त नफाही मिळू शकतो.

स्वत:च्या वापरासाठी किंवा राहावयास जाण्यासाठी जर घर खरेदी करावयाचे असेल, तर करावे, पण सध्या या क्षेत्रात गुंतवणूक करण्यायोग्य वातावरण नाही, असे या क्षेत्रातील जाणकरांचे मत आहे.देशाचे अर्थचक्र व्यवस्थित फिरण्यासाठी बांधकाम उद्योगावरील मंदीचे सावट दूर झालेच पाहिजे. कारण, बांधकाम उद्योग हा अर्थव्यवस्थेतील एक प्रमुख उद्योग आहे. हा उद्योग फार मोठ्या प्रमाणावर रोजगारही निर्माण करतो. पंतप्रधानांना २०२२ पर्यंत सर्वांना परवडणारी घरे द्यावयाची आहेत. ‘कोविड-१९’मुळे कदाचित हा कालावधी वाढविला जाईल. गृहकर्जेही किरकोळ कर्जे स्वरुपात मोडतात. ही कर्जे लोकांनी फार मोठ्या प्रमाणावर घेऊन प्रत्येकाकडे घर असावे, म्हणून केंद्र सरकारच्या धोरणानुसार रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया प्रत्येक पतधोरणात गृहकर्जाचे व्याजदर कमी व्हावेत म्हणून प्रयत्नशील असते. तसेच बांधकाम उद्योगालाही प्रोत्साहन मिळावे म्हणून केंद्र सरकार सातत्याने प्रयत्नशील आहे. ‘रेरा’ हा एक चांगला कायदा अस्तित्वात आलेला असून हा कायदा खरोखरच ग्राहकधार्जिणा आहे. विकासकांबद्दल ही जी वाईट प्रतिमा लोकांच्या मनात आहे, ती ‘रेरा’ कायद्यामुळे काही अंशा का होईना, सुधारु शकेल.