घर भाड्याने देताना....

रिअल इस्टेट क्षेत्रातील दीर्घकालीन गुंतवणूक ही निश्चितच फायदेशीर ठरते. म्हणूनच, अनेक गुंतवणुकदारांचा कल हा घर खरेदी करुन, ते भाड्याने देण्याकडेही असतो. त्यामुळे घर भाड्याने देण्याच्या विचारात असाल, तर नेमकी काय काळजी घेतली पाहिजे, यासंबंधी माहिती देणारा हा लेख.....

गुंतवणुकीतील बर्‍याच पर्यायांपैकी एक पर्याय म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्रात गुंतवणूक. काही काही गुंतवणूकदार गृहप्रकल्प जाहीर झाल्यावर किंवा बांधकाम चालू असताना सदनिकेत गुंतवणूक करतात. यावेळी त्यांना कमी पैशांत सदनिका मिळते व इमारत पूर्ण झाल्यावर सदनिकेची किंमत वाढल्यावर सदनिका विकून यातून नफा कमवितात. बांधकाम उद्योगात जेव्हा तेजी होती व सदनिकांच्या किमती एकदम वर चढत होत्या, तेव्हा गुंतवणूदारांनी याप्रकारे गुंतवणूक करून बराच फायदा कमावला, पण गेली काही वर्षे बांधकाम उद्योगात मंदी असल्यामुळे अशा तर्‍हेची गुंतवणूक करण्याची जोखीम सध्या कोणीही घेताना दिसत नाही. सध्या तयार घरांना मागणीच नसल्यामुळे, अशा प्रकारच्या गुंतवणुकीला आळा बसला आहे.

दुसरा गुंतवणुकीचा प्रकार म्हणजे दुसरे घर किंवा तिसरे घर विकत घ्यावयाचे व ते भाड्याने देऊन त्यातून उत्पन्न मिळवायचे. मुंबई, बंगळुरू, दिल्ली अशा महानगरात घरात गुंतवणूक केलेल्यांंना चांगले भाडे मिळते, चांगला परतावा मिळतो. ज्याला जागा भाड्याने दिली जाते, त्याच्याशी ‘लिव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्स’ करार केला जातो. हा करार घरमालक व भाडेकरू यांच्यात ११ महिन्यांपासून पाच वर्षांपर्यंत केला जातो. करारात दरवर्षी ठराविक टक्के भाडेवाढीचीही तरतूद केलेली असते. घरमालक भाडेकरूकडून काही रक्कम ठेव म्हणून घेतात व भाडेकरू जेव्हा घर सोडून जातो, तेव्हा त्याला ठेवीची रक्कम परत केली जाते.

यात आणखी एक प्रकारचा करार म्हणजे ‘टेनन्सी ट्रान्सफर’ करार. याला ‘पागडी पद्धतीचा करार’ असेही म्हणतात. पूर्वी जेव्हा शहरात चाळ संस्कृती होती, तेव्हा हे करार फार मोठ्या प्रमाणात चालत. सध्या या प्रकारचे व्यवहार मात्र ट्रस्टच्या मालकीच्या वगैरे इमारती असतात, अशाच ठिकाणी चालतात. पूर्वी भाडेकरू ठेवला की, तो आपले घर गिळंकृत करेल, अशी घरमालकाला भीती वाटत असे. पण, सध्या कायद्यात केलेल्या बदलामुळे पूर्वीसारखी परिस्थिती राहिलेली नाही

घर भाड्याने देण्यापूर्वी घ्यावयाची काळजी

हल्ली शिक्षणासाठी, नोकरीसाठी बर्‍याच जणांना वेगवेगळ्या ठिकाणी वास्तव्य करावे लागते. यासाठी राहण्यासाठी भाड्याने घर घ्यावेच लागते. पुणे शहरात शिक्षणासाठी देशातून व परदेशातून भरपूर विद्यार्थी येतात. त्यामुळे कित्येक पुणेकरांचा जागा भाड्याने देणे हा मुख्य उत्पन्नाचा मार्ग झालेला आहे. २०१७च्या आर्थिक सर्र्वेेक्षणानुसार 28 टक्के भारतीय भाड्याच्या घरात राहतात. त्यामुळे घर भाड्याने घेताना त्यासाठीचे असलेले आठ नियम तुम्हाला माहीत असावयास हवेत व त्यांची योग्य अंमलबजावणी व्हावयास हवी. हे नियम खालील प्रमाणे...

भाडे व भाडेवाढ

घराचे ठिकाण, इमारतीचे/घराचे आयुष्य, बांधकामाचा दर्जा, घरात उपलब्ध असलेल्या सुखसोयी यावर भाड्याची रक्कम ठरते. वास्तूच्या मूल्याच्या साधारणपणे २ ते ४ टक्के भाडे असू शकते. पण, हा नियम नाही. भाडेवाढीची रक्कम मालक व भाडेकरू यांनी ठरवावयाची असते व भाडेवाढ दरवर्षी ठराविक टक्केवारीने होते. भाडेवाढ दरवर्षी किती करावयाची, हे करारातच नमूद करावयाचे. काही राज्यांनी भाडेकरूंच्या भाड्यात किती वाढ करावयाची याचे नियम केले आहेत. ५ ते १० टक्क्यांपर्यंत दरवर्षी भाडेवाढ केली जाते. प्रत्येक राज्याचा भाडे नियंत्रण कायदा आहे. या कायद्याने घरमालकाला पागडी कराराने दिलेल्या घरांचे भाडे दरवर्षी वाढवता येते. सध्या रिअल इस्टेट क्षेत्रात मंदी असल्यामुळे, भाड्याची रक्कम ही घसरलेली आहे. भाड्याची रक्कम शहराप्रमाणे, ठिकाणाप्रमाणे वेगवेगळी असते.

प्राथमिक सुविधा

राहात्या जागेत प्राथमिक सुविधा पुरविणे, हे घरमालकाचे कर्तव्य असते. पाण्याची उपलब्धता वीज घरमालकाने पुरवायला हवीच. जर घरमालकाने पाण्याची लाईन व विजेची जोडणी बंद केली तर भाडेकरू पोलिसांत तक्रार करू शकतो. न्यायालयात जाऊ शकतो किंवा भाडे नियंत्रकाकडेही तक्रार करू शकतो. जर घर गृहनिर्माण सोसायटीत असेल, तर भाडेकरू भाडेकरूंच्या वेल्फेअर असोसिएशनकडेही तक्रार करू शकतो.

घराची देखभाल

घराचे काम निघाले व छोटी डागडुजी असेल तर भाडेकरू तो खर्च करू शकतो. पण जर काम मोठे असेल, अधिक खर्चाचे असेल तर ते घरमालकाला करावे लागते. गृहनिर्माण सोसायटीत दर महिन्याचा देखभाल खर्च सदनिकाधारकांकडून घेतला जातो. जर सदनिका भाड्याने दिली असेल, तर देखभाल खर्चात १० टक्के वाढ केली जाते. हा खर्च तसेच विजेचे बिल हे भाडेकरूने द्यावयाचे असते.

घरमालकाचा अधिकार

भाडेकरार सही झाल्यानंतर, जागा करारात ठरलेल्या कालावधीसाठी भाडेकरूची असते. घरमालकाला तपासणी करण्यासाठी घरात जाण्याची परवानगी देणारे कलम करारात असले तरी घरमालकाने, भाडेकरूला अगोदर कळवूनच घरात प्रवेश करावा. घराच्या दुरुस्तीसाठी जरी जावयाचे असेल तरी भाडेकरूला आगाऊ कळवून द्यावे. घरमालकाने भाडेकरूशी व भाडेकरूने घरमालकाशी सामंजस्याने वागावे.

ठेव रक्कम

भाडेकरूकडून परत करावी लागणारी ठेव स्वीकारण्याची पद्धती आहे. सहा महिन्यांचे किंवा एक वर्षाचे भाडे ठेव म्हणून स्वीकारले जाते. ठेवीची रक्कम प्रत्येक ठिकाणाप्रमाणे वेगवेगळी असते. घराच्या स्थितीवर, दर्जावर अवलंबून असते. जर भाडेकरूने वीज-पाण्याची तसेच इतर बिले भरलेली नसतील, संपत्तीचे नुकसान केलेले असेल, तर तो खर्च घरमालक ठेव रकमेतून वजा करू शकतो. ठेवींची रक्कम करारात नमूद करावी. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यात ठेव रकमेबाबत काहीही नमूद करण्यात आलेले नाही, तर दिल्ली नियंत्रण कायद्यात एक महिन्याच्या भाड्याइतकी रक्कम ठेव म्हणून स्वीकारावी, असे नमूद करण्यात आले आहे.

घर रिकामे करण्याची सूचना

जर भाडेकरूने करार भंग केला तर त्याला घर रिकामे करण्याची नोटीस घरमालक देऊ शकतो. मालकाला नोटिसीत तो भाडेकरूला घर सोडून जाण्यास का सांगत आहे, याची कारणे द्यावी लागतात. भाडेकरूने दुसर्‍याला भाड्याने घर देणे तसेच भाडे न देणे ही घर रिकामे करण्याच्या नोटिशीची प्रमुख कारणे असू शकतात. ‘ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी’ कायद्याखाली नोटीस देऊन, पंधरा दिवसांत घरमालक प्रॉपर्टीचा ताबा मागू शकतो.

नवा घरमालक

तुम्ही राहत असलेल्या घरमालकाने प्रॉपर्टी दुसर्‍यास विकली, तर तुम्ही भाडेकरू म्हणून अगोदरसारखेच राहू शकता. जुना करारच कार्यरत राहणार, नवा करार करावा लागणार नाही. जुना करारच नव्या घरमालकाला बांधिल राहणार. जर नव्या मालकाला भाडेकरू नको असतील, तर तो तशा अर्थाची नोटीस भाडेकरूंना देऊन जागा सोडण्यास सांगू शकतो.

भाडेकरार

हा या व्यवहारातला महत्त्वाचा करार आहे.कराराचा कालावधी भाड्याची रक्कम, ठेव रक्कम, घर मालकाचे घर तपासणी अधिकार या सर्व बाबी करारात स्पष्टपणे नमूद हव्यात. करार स्टॅम्पपेपरवर करावयास हवा व करार सबरजिस्ट्रारकडे रजिस्टर करावयास हवा. घरमालक व भाडेकरूत काही वादविवाद निर्माण झाल्यास हा करार तुमचा मुख्य आधार असणार आहे. तेव्हा, घर भाड्यावर घेताना आणि देतानाही योग्य त्या कायदेशीर बाबींची पूर्तता करणे कधीही सोयीस्कर.

माहितीच्या महापुरात रोजच्या रोज नेमका मजकूर मिळविण्यासाठी लाईक करा... facebook.com/MahaMTB/ आणि फॉलो करा twitter.com/MTarunBharat