धारावीचा पुर्नविकास आता नव्या पद्धतीने

 

धारावी गृहपुनर्वसन प्रकल्पाकरिता (DRPA) एक मुख्य कार्यकारी अधिकारी नेमला जाईल व तो जमिनीसंबंधी व इतर शंकांच्या बाबतीत खुलासा करेल. या प्रकल्पाकरिता सर्व पायाभूत सेवा वाहिन्यांचा व अग्निशमन सेवा इत्यादींचा समावेश केला जाईल. याचाच अर्थ हे धारावी नगर सर्व परिपूर्णतेने उभारले जाईल.

 

धारावी येथील झोपडपट्टी देशातील सर्वात मोठी मानली जाते व तेथे एकूण ६० हजार झोपडीवजा घरे २४० हेक्टर क्षेत्रात पसरलेली आहेत. आघाडी सरकारच्या २००४ सालापासून तेथे विकास साधण्याचे प्रयत्न सुरू आहेत. भाजप सरकारने २०१६ मध्ये आणखी एकदा निविदा मागवून घरे बांधण्याचा प्रयत्न केला पण, हे दोन्ही प्रयत्न काही कारणाने यशस्वी झाले नाहीत. राज्याच्या मंत्रिमंडळाने धारावीचा विकास लवकर साधण्याकरिता धारावीला विशेष हेत्वर्थ दर्जा मानून आता सुधारित पद्धतीने विकास करण्याची योजना आखली आहे.

२००४ साली सरकारने धारावी भागातील झोपडपट्टीचे एका सुंदर नगरात परिवर्तन करावे, या हेतूने कामाला सुरुवात केली. सरकारने वैश्विक निविदांचा प्रतिसाद मिळावा म्हणून १९ विकासकांची यादी तयार केली. परंतु, २००७ ते २००९ या काळात सरकारने जेव्हा निविदा मागवायचे ठरविले तेव्हा फक्त सात विकासक उरले. दोन वेळेला निविदा मागवूनही समाधानकारक यश मिळाले नाही व ही योजना रद्द करावी लागली. तेथील समस्या काय होत्या? अधिकृतरित्या धारावी भागात ६९ हजार १६० झोपड्या नोंदीत असल्या तरी, स्थानिक लोकांच्या अंदाजाप्रमाणे तेथे कमीत कमी दोन लाख झोपड्या आहेत, असे सांगण्यात येते. सरकारचा पुनर्वसनाचा अंदाज त्यामुळे वादाच्या भोवर्‍यात अडकून राहिला. अधिकृत झोपड्या फक्त ६९ हजार १६० च नोंदविलेल्या होत्या. स्थानिक लोकांचा समज झाला की, पुनर्वसनाकरिता बांधण्यात येणारी घरे कोणत्या प्रकारची असणार ते सरकारने स्थानिक लोकांना कळू दिले नाही. त्यांना गैरसमाजाने वाटले की, ही घरे कदाचित उंच मनोरे असतील. धारावी भागाचे त्यावेळी पाच सेक्टर केले होते पण, सेक्टर पाचमध्ये ६२.५ हेक्टर क्षेत्रातच फक्त घरे विकसित झाली व त्यातसुद्धा म्हाडाकडून दोन इमारतींची कामे करून घ्यावी लागली. सेक्टर प्रमाणे अधिकृत वस्ती खालील स्थळांमध्ये पसरलेली आहे.

* सेक्टर १ - १४२ एकर क्षेत्र; ११,४०० कुटुंबे (शाहूनगर, माटुंगा लेबर ़कॅम्प)

* सेक्टर २ - ९८.४ एकर क्षेत्र; १४,४०० कुटुंबे (सोशलनगर, धारावी ट्रान्झिट़ कॅम्प)

* सेक्टर ३ - ११६.५ एकर क्षेत्र; १२,६०० कुटुंबे (चमडा बझार, विखे वाडी, एकेझीनगर)

* सेक्टर ४ - ८३.७ एकर क्षेत्र; ११,३०० कुटुंबे (कोळीवाडा, कामदेवनगर)

* सेक्टर ५ - १५३.३ एकर क्षेत्र; ९,३०० कुटुंबे (काळा किल्ला, राजीव गांधीनगर, प्रेमनगर, धारावी पम्पिंग केंद्र)

२०१६ साली गृहबांधणीचा दुसरा अयशस्वी प्रयत्न झाला. सरकारच्या ६ जानेवारी, २०१६ च्या निर्णयाप्रमाणे धारावीतील ५८ हजार २४३ कुटुंबांना ३५० चौ. फुटांची मोफत घरे मिळणार होती. पाचव्या सेक्टरमधील कामे म्हाडाकडून व इतर चार सेक्टरची कामे खाजगी विकासकांकडून करण्याचे ठरले होते. त्यावेळी पुनर्वसनासाठी निविदा मागविल्या होत्या तेव्हा १०० विकासकांची नोंदणी झाली होती. त्यातील पाचजणांची छोटी यादी बनविण्यात आली होती. सात कोटी, ५५ लाख १४ हजार चौ. फूट क्षेत्रफळापैकी तीन कोटी २३ लाख ६५ हजार चौ. फूट क्षेत्रावर बांधकाम करण्याचे निश्चित केले होते. उर्वरित क्षेत्र विकासकांना बांधून विकण्याकरिता राखून ठेवले होते. या प्रकल्पाकरिता धारावी पुनर्वसन मंडळ, सल्लागार, सर्व्हेअर यांच्या नेमणुका केलेल्या होत्या. दोन वेळा निविदा मागवूनही पुनर्वसनाचे मुद्दे वादाच्या भोवर्‍यात अडकले. शिवसेनेचा आग्रह होता की, घरे ४०० चौ. फुटांची असावीत. विकासक न मिळणे, अशा प्रकारच्या अनेक वादांमुळे ही गृहबांधणी योजना पुरी होऊ शकली नाही.

२०१८ मधील सुधारित योजना

मोठी गुंतवणूक करणारे परदेशी विकासक आकर्षित व्हावे, म्हणून गृहबांधणी योजनेमध्ये खालील बदल करण्याचे ठरविले.

* ही योजना एक विशेष हेत्वर्थ दर्जाची (SPV) मानली जाणार.

* ही योजना सुमारे ६० हजार कुटुंबांकरिता तयार करण्याचे ठरले. वैश्विक निविदा मागवून धारावीचा पुनर्विकास साधला जाईल.

* आधीची कल्पना पाच सेक्टरची होती ती बदलून आता धारावीची २४० हेक्टर क्षेत्राची एकच योजना आहे, असे केल्यामुळे गृहबांधणी विकासकाच्या मर्जीप्रमाणे तयार करता येईल.

* मुंबई शहराच्या नवीन विकास आराखड्यात धारावी भाग वेगळा दाखविला आहे. त्यामुळे तेथील खाजगीपणा बदलून सर्व क्षेत्रांत विकास साधता येईल.

* धारावी क्षेत्र वांद्रे-कुर्ला संकुलाजवळ असल्याने या धारावीच्या जमिनीचे भावसुद्धा चढे राहतील.देशातील सर्वात श्रीमंत व्यावसायिक क्षेत्र वांद्रा-कुर्ला संकुलामुळे जमिनीचे वा इमारतींचे दर देशात सर्वात जास्त आहेत.

विकासकांना अशा मोठ्या प्रकल्पाकरिता २६ हजार कोटींची गुंतवणूक करता येईल. विकासकांची नेमणूक झाल्यावर दोन हजार ८५० कोटींच्या इक्विटी निधीपैकी पहिल्या महिन्यात ४०० कोटी रुपये गुंतवावे लागतील. आर्थिक बाबींमध्ये काही सुविधा दिल्या जातील. त्यामुळे परदेशी विकासक जास्ती आकर्षित होतील. पहिल्या गुंतवणुकीचे फायदे सात वर्षांत दिसू लागतील व सर्व प्रकल्प पुरा होण्यास सुमारे २५ वर्षांचा कालखंड लागेल. हा प्रकल्प पीपीपी तत्त्वावर केला जाईल व ८०:२० या गुणोत्तरांनी. (विकासकाला ८० टक्के व सरकारला २० टक्के) पाळला जाईल. अशा आर्थिक सवलतीशिवाय टीडीआरकरिता स्टॅम्प ड्युटी माफ केली जाईल व जीएसटीमध्ये सवलत दिली जाईल. एफएसआय ४, टीडीआर, दोन इमारतींमधील मोकळ्या जागांच्या बाबतीत (१८ मीटर ऐवजी १२ मीटर अंतर) डीसीआरमध्ये बदल केले जातील. एकूण बांधीव क्षेत्र पाच कोटी चौ. फुटांपेक्षा जास्त असेल. ३० हेक्टर खाजगी जमीन संपादली जाईल व ती टीडीआर म्हणून वापरता येईल. या पुनर्विकास प्रकल्पासाठी धारावी क्षेत्राच्या बाहेरील रेल्वेच्या ९० एकर व जवळपासची १७ एकर जमिनीचांही वापर करण्यात येणार असून हा प्रस्ताव केंद्रसरकारकडे पाठविण्यात येईल. पुनर्वसनामध्ये ज्यांची घरे ३०० चौ. फुटांपर्यंत आहेत. त्यांना ३५० चौ. फुटांची घरे, ज्यांची घरे ३०० चौ. फुटांहून मोठी आहेत. त्यांना ४०५ चौ. फुटांची घरे, ज्यांची घरे ५०० चौ. फुटांहून मोठी आहेत. त्यांना ५०० चौ. फुटांहून अधिक ३५ टक्के जागा मिळेल. धारावी क्षेत्रातील ७० टक्के जमीन मुंबई महापालिका व म्हाडाच्या मालकीची आहे. धारावी गृहपुनर्वसन प्रकल्पाकरिता (DRPA) एक मुख्य कार्यकारी अधिकारी नेमला जाईल व तो जमिनीसंबंधी व इतर शंकांच्या बाबतीत खुलासा करेल. या प्रकल्पाकरिता सर्व पायाभूत सेवा वाहिन्यांचा व अग्निशमन सेवा इत्यादींचा समावेश केला जाईल. याचाच अर्थ हे धारावी नगर सर्व परिपूर्णतेने उभारले जाईल. धारावी क्षेत्रातील सर्व अतिक्रमणे हलविली जातील. डीआरपीएच्या ओएसडीला इमारतींचे सर्व नकाशे व आराखड्यांची मान्यता देण्यासाठी पूर्ण अधिकार दिले जातील.

धारावी क्षेत्रातील व्यावसायिक कामे

मुंबईकरांना व अखिल विश्वात धारावीची ओळख मोठी झोपडपट्टी म्हणून झाली आहे. परंतु, तेथे विविध प्रकारचे व्यवसाय सुरू आहेत. तेथील मातीकाम, चर्मकाम उद्योग, कापड उद्योग, रत्नजडित दागदागिने अशा सुमारे पाच हजार छोट्या उद्योगांनी हे क्षेत्र भरलेले आहे. चामड्याच्या वस्तूंपासून ते जरतारी कपड्यांपर्यंत वस्तू येथे तयार केल्या जातात. धारावीत फिरते संग्रहालय आहे व त्यातून धारावीत ज्या वस्तू तयार होतात त्याचे फिरते वस्तुसंग्रहालय उभारण्यात येणार आहे. ओएनजीसी कॉम्प्लेक्स व धारावी बस डेपो यांच्यामध्ये स्पोर्ट कॉम्प्लेक्स बांधले जाणार आहे. तेथे ऑलिम्पिकच्या धर्तीवरील तरणतलाव व जीमपण बांधली आहे. खेळामध्ये कीकबॉक्सिंग, योग, बॅडमिंटन, स्क्वॅश, बिलीयर्ड, टेबल टेनीस, कॅरम आणि जिम्नॅस्टीक इत्यादी प्रकार आहेत. शिवाय खोखो, कबड्डीकरिता मैदाने आहेत. बास्केट बॉल व व्हॉलिबॉलकरिता कोर्ट आहेत. २०० मीटर व १०० मीटर धावण्याची मैदाने आहेत. स्थानिक माहितीप्रमाणे धारावी भागात सुमारे दोन लाखांहून जास्त झोपड्या व १० लाख वस्ती आहे. येथील विविध व्यवसायांमध्ये सुमारे १२ हजार उद्योगांची दुकाने आहेत व असे म्हणतात १०० कोटी अमेरिकन डॉलर्सचा आर्थिक व्यवहार सुरू असतो. धारावीच्या नवीन वसाहतीला नवीन नगरामध्ये या सर्व सेवासुविधांचा पुरेपूर फायदा करून घेता येईल. हा प्रकल्प महत्त्वाचा असल्याने मुख्यमंत्र्यांनी प्रशासकीय अधिकार्‍यांना तो वेगाने पूर्ण करण्याचे आदेश दिले आहेत. इतक्या सुविधा-सवलती देऊनही धारावी विभाग विमानतळाच्या फनेल झोनमध्ये असल्यामुळे जास्ती एफएसआयचा पूर्ण फायदा विकासकांना मिळविता येणार नाही, असे मत हिरानंदानीसारख्या विकासकांनी दिले असले तरी, सरकारने इतकी मेहनत करून आकर्षक गृहबांधणीची योजना बनविल्यामुळे हा पुनर्वसनाचा प्रकल्प नक्कीच यशस्वीरित्या पार पडेल.

माहितीच्या महापुरात रोजच्या रोज नेमका मजकूर मिळविण्यासाठी लाईक करा... facebook.com/MahaMTB/